- Situação, que começou a se arrastar em janeiro de 2025, quando a empresa São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA chegou a apresentar um projeto à SEDUH para construção de duas imensas torres residenciais, mas não teve sucesso na liberação do alvará, agora conseguiu o documento, mas advogados da SQB, interessada na causa, apontam falhas e supostas irregularidades
POR AMARILDO CASTRO
Continua, a polêmica em torno da suposta demolição do shopping Flórida Mall, no Guará I para a construção de novas torres residenciais no mesmo terreno, que tem também, a mesma matrícula da Superquadra Brasília (SQB), que após a liberação de um alvará de construção para que sejam erguidas duas torres com 398 apartamentos no lugar do antigo shopping, e isso casou reclamação dos moradores da SQB, que apontam, por meio de advogados, várias supostas irregularidades na liberação do alvará.
Assim, o que parecia ser algo simples, a troca do shopping Flórida Mall por um novo empreendimento imobiliários residencial, pode parar na Justiça.
O escritório de advocacia, que representa a SQB, Washington Dourado, explica que a questão envolve vários fatores, e o principal deles é que a matrícula do terreno onde a São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA quer construir as novas torres, tem a mesma matrícula da SQB, e assim, os moradores precisam ser ouvidos e precisam concordar com as mudanças, uma vez que anteriormente, em 2005, a venda dos imóveis da SQB tinham como atrativo a construção do shopping Flórida Mall como um serviço agregado aos moradores, que não tinham e continuam sem ter um comércio razoável em volta do antigo empreendimento.
A situação ainda envolve outras questões de estudos prévios e interesses urbanísticos, que estariam sendo ‘quebrados’, com a nova construção.
Tudo começou em 2021
A polêmica teve início bem antes deste ano, e começou por volta de 2021, quando o shopping, segundo moradores, começou a ser esvaziado de forma proposital, porque já havia por trás de tudo, uma negociação entre a empresa que antes administrava o local, que em seguida, teria repassado o terreno à Direcional Engenharia, que em seguida, demonstrou interesse em levantar no local, torres residenciais, usando para isso, sua subsidiária, a São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA.
Primeiro projeto apresentado à SEDUH em janeiro foi suspenso (foto acima), agora, empresa remodelou material, mas moradores continuam sendo contra
Situação piorou a partir de janeiro de 2025
Em janeiro deste ano, um projeto chegou a ser apresentado pela empresa junto à Secretaria de Estado Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH), um projeto com duas imensas torres residenciais que podem substituir de vez o shopping. Esse projeto tinha duas torres com 212 apartamentos cada.
Como os moradores da SQB não teriam sido ouvidos (eles têm o direito de opinar porque o terreno do Flórida Mall tem a mesma matrícula do terreno da SQB), os advogados que representam os moradores conseguiram barrar o projeto junto à própria SEDUH e ao Ministério Público. Mas agora o projeto tem retomada, e novamente, criou nova polêmica.
O terreno (no circulo), onde empresa quer construir as novas torres residenciais estaria com matrícula atrelada ao restante do terreno onde foram erguidas torres anteriormente, em 2025
Para o novo projeto, os moradores ainda reclamam que não teriam sido feito alguns estudos obrigatórios para esse tipo de construção, como a questão do impacto no trânsito.
Antes da polêmica, SQB foi construída por volta de 2005, e tinha o Flórida |Mall como ponto de apoio para os moradores. Local hoje abriga cerca de mil pessoas
Reclamação de irregularidades
Os advogados que representam a SQB, o escritório Whashington Advogados, alegam que a liberação do alvará junto à SEDUH foi feita com vários indícios de irregularidades, o que inclui vários itens, conforme o escritório enviou à reportagem:
O Condomínio da Superquadra Brasília (SQB) protocolou representação no Ministério
Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) e petição administrativa junto à Secretaria
de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH) denunciando graves irregularidades no
processo de licenciamento do projeto de modificação do antigo Florida Mall,
empreendimento localizado no Lote 8 da Rua Quaresmeira 2-A, no Guará.
As medidas foram apresentadas pelo escritório Washington Advogados, que representa o
condomínio e seus coproprietários, e apontam vícios jurídicos, urbanísticos e registrais que,
segundo o escritório, comprometem a legalidade do alvará de construção emitido à
incorporadora São Sebastião Empreendimentos Imobiliários Ltda.
‘Guerra’ de interesses
Como o tema é bastante complexo, a reportagem optou por divulgar alguns trechos onde os representantes da SQB apontam irregularidades na emissão do alvará, e ao mesmo tempo, a resposta da SEDUH, que nega essas irregularidades, assim, o tema deve parar na Justiça, já que os advogados da SQB já fizeram uma petição junto à própria SEDUH e também ao Ministério Público, e se necessário, vão recorrer à Justiça para barrar o atual projeto que substitui o Flórida Mall por duas torres com 398 apartamentos residenciais e uma loja de 180 metros quadrados.
Abaixo, as supostas irregularidades apontadas pelos advogados da SQB e a resposta da SEDUH, vejam:
1)Licenciamento conduzido por parte ilegítima
O pedido de licenciamento foi protocolado sem a anuência dos coproprietários do terreno, em afronta ao artigo 14 da Lei Distrital nº 6.138/2018, que determina que apenas o proprietário pode dar início ao processo de licenciamento.
O imóvel de 70.685,74 m² está registrado sob a matrícula nº 33.225 do 4º Ofício de Registro de Imóveis do DF e jamais foi desdobrado. Dessa forma, todos os condôminos do SQB e do Florida Mall são coproprietários do mesmo lote, sendo imprescindível o consentimento de todos para qualquer modificação estrutural ou alteração de uso, conforme prevê o artigo 1.314 do Código Civil.
“O projeto foi licenciado sem observar a copropriedade do lote, desconsiderando o direito dos condôminos à manifestação prévia. A lei é clara: nenhum coproprietário pode alterar a destinação ou a natureza da coisa comum sem o consenso dos demais”, afirma o advogado Washington Dourado, sócio do Washington Advogados.
RESPOSTA (DA SEDUH) : Apesar de estarem situados no mesmo lote, tratam-se de condomínios e incorporações distintas, divididos em duas frações ideais, com destinações distintas (SQB x FLÓRIDA MALL). Portanto, não há irregularidade no trâmite.
2)Desdobro irregular e violação à unitariedade da matrícula
De acordo com os representantes, a incorporadora sustenta que o Florida Mall e o SQB seriam empreendimentos distintos, com incorporações independentes registradas na mesma matrícula. Contudo, a legislação brasileira não permite o registro de duas incorporações na mesma matrícula, conforme a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
A aceitação dessa tese pela SEDUH configuraria anuência administrativa a um desdobro ilegal, passível de nulidade.
RESPOSTA: Não há desdobro do lote 08. Portanto, não há irregularidade no trâmite.
3)Alteração indevida da destinação do imóvel
O projeto aprovado transforma a área originalmente destinada ao uso comercial em predominantemente residencial, modificando a destinação prevista no projeto original do empreendimento Superquadra Brasília.
O projeto de 2022 previa 30 lojas comerciais e 424 unidades residenciais; o novo projeto, aprovado em 2025, reduziu para apenas uma loja comercial e 398 apartamentos, aumentando ainda a área construída de 55.324 m² para 56.130 m². Essa alteração, sem anuência dos demais coproprietários, viola o artigo 1.314 do Código Civil.
RESPOSTA : O Projeto de modificação com acréscimo de área foi habilitado em conformidade com a norma urbanística (PDL Guará). Portanto, não há irregularidade no trâmite.
4)Aplicação indevida da norma urbanística
A CAP/SEDUH aplicou indevidamente o Plano Diretor Local do Guará (LC 733/2006) e o PDOT (LC 854/2012), em vez da Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS (LC 948/2019). O artigo 87 da LUOS determina que projetos de modificação com acréscimo de área devem seguir os parâmetros da própria LUOS, sem opção por legislações anteriores mais brandas.
RESPOSTA: O interessado fez a opção pelo uso da norma urbanística anterior (PDL-Guará), dentro do prazo e conforme as condicionantes definidas no art. 88 da LUOS. Portanto, não há irregularidade no trâmite.
5)Cálculos urbanísticos e demográficos irregulares
Os cálculos de parâmetros urbanísticos foram baseados na área total do lote (70.685,74 m²), e não apenas na fração comercial (0,167016). Essa prática teria inflou os índices urbanísticos, evitado a exigência de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e permitido duplicar a densidade populacional do lote.
RESPOSTA : O Cálculo dos parâmetros urbanísticos foi elaborado considerando todo o lote. A edificação está localizada dentro da fração correspondente ao Flórida Mall e, não se enquadra em EIV. Portanto, não há irregularidade no trâmite.
6)Procedimentos administrativos irregulares
O Atestado de Viabilidade Legal e o Atestado de Habilitação – Estudo Prévio foram emitidos concomitantemente, em desacordo com o artigo 30 do Código de Obras e Edificações (Lei 6.138/2018), que só autoriza esse procedimento em obras de até 2.000 m².
RESPOSTA : Para o caso em questão, foi necessário fazer o Atestado de Viabilidade Legal-Retificador, que é feito ao final da Etapa do Estudo Prévio, junto com o Atestado de Habilitação – Estudo Prévio. Portanto, não há irregularidade no trâmite.
A reportagem ainda não consegui ouvir a São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA, uma das principais interessadas na causa. O espaço fica aberto, caso queira se manifestar, e caso a reportagem consiga ouví-la, o texto será atualizado.
Já os advogados da SQB garantem que vão lutar em todas as esferas para garantir os direitos dos moradores, que se sentem muito prejudicados pela mudança no empreendimento do Florida Mall, uma vez que esse problema já se arrasta desde o fechamento do shopping.
