- Situação já se arrasta desde janeiro de 2025, quando a empresa São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA chegou a apresentar um projeto à SEDUH para construção de duas imensas torres residenciais, mas grupo de advogados da Super Quadra Brasília, que tem terreno sob mesma matrícula onde fica o antigo shopping Flórida Mall, conseguiu barrar projeto, mas recentemente, depois da apresentação de um novo projeto, alvará foi liberado
POR AMARILDO CASTRO
Continua, e aumentando, a polêmica em torno da suposta demolição do shopping Flórida Mall, que foi inaugurado por volta de 2005, juntamente, em seguida, com a entrega da Superquadra Brasília, pela empresa JC Gontijo. À época, a empresa construiu no Guará I, a SQB, um dos empreendimento imobiliários mais balados da cidade, com 360 apartamentos de alto padrão, distribuídos em 15 torres, com seis andares e 24 apartamentos por torre. Atualmente, cerca de 1.200 moradores moram no local.
A polêmica começou por volta de 2021, quando o shopping, segundo moradores, começou a ser esvaziado de forma proposital, porque já havia por trás de tudo, uma negociação entre a empresa que antes administrava o local, que em seguida, teria repassado o terreno à Direcional Engenharia, que em seguida, demonstrou interesse em levantar no local, torres residenciais, usando para isso, sua subsidiária, a São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA.
Primeiro projeto apresentado à SEDUH em janeiro foi suspenso (foto acima), agora, empresa remodelou material, mas moradores continuam sendo contra
Polêmica começou em janeiro de 2025
Em janeiro deste ano, um projeto chegou a ser apresentado pela empresa junto à Secretaria de Estado Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH), um projeto com duas imensas torres residenciais que podem substituir de vez o shopping. Esse projeto tinha duas torres com 212 apartamentos cada.
Como os moradores da SQB não teriam sido ouvidos (eles têm o direito de opinar porque o terreno do Flórida Mall tem a mesma matrícula do terreno da SQB), os advogados que representam os moradores conseguiram barrar o projeto junto à própria SEDUH e ao Ministério Público. Mas agora o projeto tem retomada, e novamente, criou nova polêmica.
O terreno (no circulo), onde empresa quer construir as novas torres residenciais estaria com matrícula atrelada ao restante do terreno onde foram erguidas torres anteriormente, em 2025
Na prática, os moradores reclamam que o shopping Flórida Mall foi um comércio construído para agregar valor à SQB e atender aos moradores da quadra, que no ato da compra, eram convencidos no geral de que no local, afastado do comércio tradicional do Guará, teria as facilidades do Flórida Mall. Esse fato permaneceu durante muitos anos no próprio site da empresa JC Gontijo.
Os moradores ainda reclamam que não teriam sido feito alguns estudos obrigatórios para esse tipo de construção, como a questão do impacto no trânsito.
Novo alvará liberado
Passada a primeira polêmica, o tema está de volta com a liberação do alvará de construção de número 1377/2025, que na prática, autoriza a empresa São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA a construir torres residenciais, que seriam duas, com um total de 398 apartamentos, e uma loja de 180 metros quadrados no térreo.
O que mais uma vez irritou todos os moradores da SQB, que pelo fato de o terreno ter a mesma matrícula de onde foram levantadas as antigas torres, juntamente com o shopping, não aceiram mudanças bruscas no projeto, e quem que seja mantido o comércio no térreo do novo empreendimento, além disso, não querem torres muito altas porque isso traria prejuízo aos moradores, inclusive com suposta sombra na área de lazer.
Antes da polêmica, SQB foi construída em 2015, e tinha o Flórida |Mall como ponto de apoio para os moradores
Reclamação de irregularidades
Os advogados que representam a SQB, o escritório Whashington Advogados, alegam que a liberação do alvará junto à SEDUH foi feita com vários indícios de irregularidades, o que inclui vários itens, conforme o escritório enviou à reportagem:
O Condomínio da Superquadra Brasília (SQB) protocolou representação no Ministério
Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) e petição administrativa junto à Secretaria
de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH) denunciando graves irregularidades no
processo de licenciamento do projeto de modificação do antigo Florida Mall,
empreendimento localizado no Lote 8 da Rua Quaresmeira 2-A, no Guará.
As medidas foram apresentadas pelo escritório Washington Advogados, que representa o
condomínio e seus coproprietários, e apontam vícios jurídicos, urbanísticos e registrais que,
segundo o escritório, comprometem a legalidade do alvará de construção emitido à
incorporadora São Sebastião Empreendimentos Imobiliários Ltda.
- Licenciamento conduzido por parte ilegítima
O pedido de licenciamento foi protocolado sem a anuência dos coproprietários do terreno,
em afronta ao artigo 14 da Lei Distrital nº 6.138/2018, que determina que apenas o
proprietário pode dar início ao processo de licenciamento.
O imóvel de 70.685,74 m² está registrado sob a matrícula nº 33.225 do 4º Ofício de Registro
de Imóveis do DF e jamais foi desdobrado. Dessa forma, todos os condôminos do SQB e do
Florida Mall são coproprietários do mesmo lote, sendo imprescindível o consentimento de
todos para qualquer modificação estrutural ou alteração de uso, conforme prevê o artigo
1.314 do Código Civil.
“O projeto foi licenciado sem observar a copropriedade do lote, desconsiderando o direito
dos condôminos à manifestação prévia. A lei é clara: nenhum coproprietário pode alterar a
destinação ou a natureza da coisa comum sem o consenso dos demais”, afirma o advogado
Washington Dourado, sócio do Washington Advogados.- Desdobro irregular e violação à unitariedade da matrícula
De acordo com os representantes, a incorporadora sustenta que o Florida Mall e o SQB seriam empreendimentos distintos, com incorporações independentes registradas na mesma matrícula. Contudo, a legislação brasileira não permite o registro de duas incorporações na mesma matrícula, conforme a Lei
de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
A aceitação dessa tese pela SEDUH configuraria anuência administrativa a um desdobro
ilegal, passível de nulidade, segundo o advogado que defende a SQB.
- Alteração indevida da destinação do imóvel
O projeto aprovado transforma a área originalmente destinada ao uso comercial em
predominantemente residencial, modificando a destinação prevista no projeto original do
empreendimento Superquadra Brasília.
O projeto de 2022 previa 30 lojas comerciais e 424 unidades residenciais; o novo projeto,
aprovado em 2025, reduziu para apenas uma loja comercial e 398 apartamentos, aumentando
ainda a área construída de 55.324 m² para 56.130 m². Essa alteração, sem anuência dos
demais coproprietários, viola o artigo 1.314 do Código Civil. - Aplicação indevida da norma urbanística
A CAP/SEDUH aplicou indevidamente o Plano Diretor Local do Guará (LC 733/2006) e o
PDOT (LC 854/2012), em vez da Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS (LC 948/2019). O
artigo 87 da LUOS determina que projetos de modificação com acréscimo de área devem
seguir os parâmetros da própria LUOS, sem opção por legislações anteriores mais brandas. - Cálculos urbanísticos e demográficos irregulares
Os cálculos de parâmetros urbanísticos foram baseados na área total do lote (70.685,74 m²),
e não apenas na fração comercial (0,167016). Essa prática teria inflou os índices
urbanísticos, evitado a exigência de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e permitido
duplicar a densidade populacional do lote. - Procedimentos administrativos irregulares
O Atestado de Viabilidade Legal e o Atestado de Habilitação – Estudo Prévio foram
emitidos concomitantemente, em desacordo com o artigo 30 do Código de Obras e
Edificações (Lei 6.138/2018), que só autoriza esse procedimento em obras de até 2.000 m².
O Alvará de Construção nº 1377/2025 teria sido concedido sem correção das irregularidades
previamente apontadas pelos advogados da SQB, tais como:
- Impactos sobre a coletividade
As irregularidades afetam não apenas os coproprietários, mas toda a coletividade do entorno,
diante do aumento desproporcional da densidade urbana, ausência de infraestrutura adequada
e potenciais impactos sobre o trânsito, o meio ambiente e a qualidade de vida na região do
Guará. - Pedido de providências
Na representação apresentada ao MPDFT, o condomínio requer a instauração de inquérito
civil, a suspensão dos efeitos do alvará de construção e a anulação dos atos administrativos
praticados pela CAP/SEDUH.
O Shopping, fundado em 2005, prometia um comércio integrado ao condomínio residencial Super Quadra Brasília (SQB). Ao longo dos anos, porém, foi sendo esvaziado de forma suspeita, até a sua desativação.
Diante da situação, os advogados entraram com um pedido de embargo do alvará junto à própria SEDUH, o mesmo documento foi enviado ao Ministério Público, onde desembargadores já teriam ‘aceitado’ avaliar a situação.
A reportagem ainda não conseguiu ouvir uma das principais interessadas na causa, a São Sebastião Empreendimentos Imobiliários LTDA, o espaço está aberto, caso queira se manifestar.
A reportagem enviou ainda um email à SEDUH, pedindo explicações sobre a liberação do alvará de número 1377/2025, assim que tiver resposta, o texto será atualizado.
