- Advogado especialista em regularização fundiária Felipe Bayma, que ajuizou a ação, explica os impactos da decisão e alerta para a necessidade de autorização expressa dos associados em disputas envolvendo imóveis
Uma associação de moradores e proprietários não pode, por si só, assumir a representação judicial de condôminos para questionar decisões internas de um condomínio. Esse foi o entendimento da 23ª Vara Cível de Brasília ao extinguir, sem resolução do mérito, uma ação movida pela Associação de Moradores e Proprietários do Loteamento Residencial Ouro Vermelho 2 contra o Condomínio Residencial Ouro Vermelho II. A sentença, assinada em 24 de setembro, concluiu que a entidade não comprovou autorização expressa dos associados para ajuizar a demanda.
O processo discutia a validade de uma assembleia realizada em 25 de julho de 2026, que tratou, entre outros pontos, de propostas de reajuste da contribuição condominial e da criação de uma taxa extraordinária destinada a ações, obras, serviços e estudos relacionados às condicionantes da licença de instalação do condomínio.
A associação alegava, entre outros pontos, que o edital não apresentava informações financeiras e técnicas suficientes para justificar os reajustes e questionava a forma de convocação e deliberação da assembleia. O condomínio, por sua vez, sustentou que a associação não tinha legitimidade para defender judicialmente direitos individuais dos condôminos sem autorização específica.
Ao analisar o caso, a Justiça destacou que os direitos discutidos pertencem diretamente aos proprietários ou titulares das unidades e que a associação não se confunde juridicamente com o condomínio. Segundo a sentença, não foram apresentados documentos que demonstrassem autorização individual dos associados ou deliberação assemblear específica permitindo o ajuizamento da ação.
O advogado especialista em regularização fundiária Felipe Bayma, que ajuizou a ação, explica que a decisão chama atenção para um aspecto essencial da segurança jurídica em empreendimentos imobiliários: a necessidade de definir corretamente quem possui legitimidade para questionar atos que produzem efeitos sobre proprietários e ocupantes.
“A decisão reforça que a existência de uma associação de moradores não significa, automaticamente, que ela possa representar judicialmente todos os proprietários. Quando a discussão envolve direitos patrimoniais e a participação individual dos condôminos, é fundamental comprovar a autorização para essa representação”, avalia o advogado.
A sentença também esclareceu que a ausência dessa autorização impediu a análise das demais alegações apresentadas pela associação. Com o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa, a Justiça não chegou a examinar questões como a regularidade da assembleia, a suficiência das informações divulgadas, a alegada pressão sobre os condôminos e a validade da taxa extraordinária.
Na avaliação de Bayma, o caso demonstra que questões relacionadas à organização de empreendimentos e à representação de proprietários exigem atenção não apenas ao conteúdo das decisões, mas também à forma como os direitos são levados ao Judiciário.
“Em disputas envolvendo imóveis, condomínios e associações, não basta existir uma controvérsia material. Também é necessário observar quem tem legitimidade para defender determinado direito e quais documentos comprovam essa representação. Essa cautela evita que uma discussão relevante seja encerrada antes mesmo da análise do seu conteúdo”, explica.
Com a extinção do processo sem resolução do mérito, a associação foi condenada ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em R$ 500.
